¿Se puede recuperar la fianza del alquiler?
Sí. Al finalizar el contrato de arrendamiento, el inquilino tiene derecho a que el propietario le devuelva la fianza entregada al inicio, siempre que la vivienda se devuelva en el estado pactado y no existan deudas pendientes de renta, suministros o daños que excedan el desgaste normal por el uso. Si el arrendador no la devuelve o descuenta cantidades sin justificación, la ley permite reclamarla por vía extrajudicial y, si no hay acuerdo, por vía judicial.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la fianza
El artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que en los contratos de vivienda la fianza obligatoria equivale a una mensalidad de renta, y en los de uso distinto de vivienda (locales, oficinas) a dos mensalidades. Este importe no genera intereses a favor del inquilino durante los primeros cinco años de contrato, salvo pacto distinto entre las partes.
El mismo artículo, en su apartado 4, obliga al arrendador a depositar la fianza en el organismo competente de la comunidad autónoma donde esté situada la vivienda. En Cataluña, ese depósito se gestiona a través del INCASÒL (Institut Català del Sòl), dependiente de la Agència de l'Habitatge de Catalunya. Este requisito es una obligación del propietario frente a la Administración y no condiciona, por sí solo, el derecho del inquilino a recuperar su dinero al término del contrato.
¿Existe un plazo legal para devolver la fianza?
La LAU no fija expresamente un número de días para que el propietario devuelva la fianza al inquilino una vez entregadas las llaves. En la práctica habitual y según el criterio seguido por los tribunales en la mayoría de los litigios, se considera razonable un plazo aproximado de un mes desde la entrega de la vivienda para que el arrendador la restituya o justifique por escrito las deducciones aplicadas. Superado ese plazo sin devolución ni explicación, el inquilino puede reclamar también el interés legal del dinero correspondiente, cuya cuantía se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Requisitos para recuperar la fianza íntegra
Para que el propietario esté obligado a devolver el importe completo, conviene cumplir varios requisitos básicos:
- Entregar la vivienda en el mismo estado en que se recibió, descontando el deterioro propio del uso normal y del paso del tiempo.
- Estar al corriente de pago de rentas, suministros y cualquier otra cantidad pactada en el contrato.
- Respetar el inventario de mobiliario y enseres, si se incluyó al inicio del arrendamiento.
- No haber realizado obras o modificaciones sin autorización del arrendador.
Pasos a seguir al finalizar el contrato
Para evitar discrepancias, es recomendable seguir un procedimiento ordenado:
- Solicitar una inspección conjunta con el propietario antes de la entrega de llaves, comparando el estado real con el inventario inicial.
- Levantar un acta o documento firmado por ambas partes donde conste el estado de la vivienda y, en su caso, los desperfectos detectados.
- Hacer fotografías o grabaciones como prueba adicional del estado del inmueble en el momento de la entrega.
- Pedir por escrito la devolución de la fianza, indicando una cuenta bancaria y un plazo razonable de respuesta.
Qué hacer si el arrendador no devuelve la fianza
Cuando el propietario no responde o se niega a devolver el depósito sin justificación documentada, el primer paso recomendable es enviar un requerimiento fehaciente, por ejemplo mediante burofax con acuse de recibo, exponiendo los hechos y solicitando la devolución en un plazo determinado.
Si no hay respuesta o el desacuerdo persiste, cabe acudir a servicios de mediación en materia de vivienda, como los que ofrece la Agència de l'Habitatge de Catalunya, o a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) del Ayuntamiento de Barcelona, que puede intervenir en conflictos entre particulares relacionados con el arrendamiento.
La vía judicial: cómo reclamar la fianza ante el juzgado
Si la mediación no da resultado, la reclamación puede plantearse ante los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona (o los correspondientes al domicilio del arrendador o al lugar donde se encuentre la vivienda). Cuando la cantidad reclamada no supera los 15.000 euros, el procedimiento adecuado suele ser el juicio verbal, regulado en el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que resulta más ágil que el juicio ordinario y no siempre exige abogado y procurador en función de la cuantía.
En la demanda conviene aportar el contrato de arrendamiento, el justificante del pago de la fianza, el acta de entrega de llaves, fotografías y el burofax enviado previamente, ya que estos documentos son la prueba principal para acreditar el derecho a la devolución.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar la fianza?
La acción para reclamar la devolución de la fianza es una acción personal y, por tanto, se somete al plazo general de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, que tras la reforma introducida por la Ley 42/2015 establece un plazo de cinco años para las acciones personales que no tengan señalado otro plazo especial. Es recomendable no dejar pasar demasiado tiempo desde la finalización del contrato para no complicar la prueba de los hechos.
Intereses y gastos derivados del retraso
Además del importe de la fianza, si el propietario se demora injustificadamente en su devolución, el inquilino puede reclamar el interés legal del dinero vigente durante el periodo de impago, fijado anualmente por el Estado. En caso de acudir a juicio y obtener una sentencia favorable, el juzgado puede imponer también el pago de las costas procesales a la parte que haya actuado de forma injustificada, según las reglas generales de la LEC, aunque esto se valora caso por caso.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda normalmente el propietario en devolver la fianza?
No existe un plazo legal cerrado en la LAU, pero la práctica habitual sitúa ese plazo en torno a un mes desde la entrega de la vivienda, transcurrido el cual se pueden empezar a devengar intereses de demora.
¿Puede el casero descontar dinero por el desgaste normal de la vivienda?
No. El desgaste derivado del uso ordinario y del paso del tiempo no puede descontarse de la fianza; solo los daños que superen ese deterioro habitual justifican una retención.
¿Qué pasa si no se hizo inventario al entrar en la vivienda?
La ausencia de inventario dificulta probar el estado inicial del inmueble, por lo que en caso de disputa será necesario recurrir a otras pruebas, como fotografías, testigos o la propia fecha de construcción o reforma de la vivienda.
¿Es obligatorio contratar un abogado para reclamar la fianza?
Depende de la cuantía y del tipo de procedimiento; en muchos juicios verbales de poca cuantía no es obligatorio, aunque contar con asesoramiento jurídico ayuda a preparar correctamente la prueba y la demanda.
¿Qué ocurre si el propietario nunca depositó la fianza en el organismo oficial?
El incumplimiento de ese depósito es una infracción administrativa del arrendador frente a la Administración autonómica, pero no exime al propietario de su obligación de devolver la fianza al inquilino cuando finaliza el contrato.