¿Es legal que un casero te pida un aval de 6 meses de alquiler?

En el complejo mundo del alquiler de viviendas en España, una de las cuestiones que más dudas genera entre los inquilinos es la legalidad de las garantías adicionales que los propietarios pueden solicitar. Es frecuente encontrarse con la petición de un aval de 6 meses de alquiler, una cifra que, sumada a la fianza y el primer mes, puede suponer un desembolso inicial muy elevado. Pero, ¿está permitido por la ley? En esta entrada analizaremos en profundidad el marco legal que regula estas prácticas, los derechos de ambas partes y las alternativas existentes.

El Marco Legal de las Garantías en el Contrato de Alquiler

La normativa fundamental que regula los contratos de arrendamiento en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente el texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015. Esta ley establece las reglas del juego entre arrendador e inquilino, buscando un equilibrio que proteja los intereses de ambos. En lo que respecta a las garantías, el artículo 36 de la LAU es el precepto clave. Dicho artículo establece que el arrendatario está obligado a depositar una fianza legal a favor de la comunidad autónoma correspondiente. Para viviendas de alquiler, esta fianza equivale a un mes de renta por concepto de daños y perjuicios en la vivienda.

Sin embargo, la ley no prohíbe de manera explícita que el casero solicite garantías adicionales al inquilino. Es aquí donde entra en juego la figura del aval bancario o de un avalista personal. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido interpretando que, siempre que no exista una prohibición legal, las partes son libres de pactar las garantías que consideren necesarias para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por lo tanto, la petición de un aval por 6 meses no es ilegal per se, pero debe enmarcarse dentro de los límites de la buena fe contractual y no puede convertirse en un abuso de derecho.

Límites a la Libertad de Pacto: La Proporcionalidad y la Buena Fe

Que algo no esté explícitamente prohibido no significa que sea ilimitado. La clave para determinar si un aval de alquiler de 6 meses es admisible reside en los principios de proporcionalidad y buena fe en la contratación. Un juez podría considerar abusiva una garantía excesiva si no guarda relación con el riesgo real que asume el propietario. Por ejemplo, solicitar un aval equivalente a un año de renta para un contrato de solo 12 meses podría ser visto como desproporcionado.

La función de un aval en un alquiler es la de servir como colchón de seguridad para el arrendador en caso de impago o de daños en el inmueble que superen el importe de la fianza legal. Por ello, la cuantía solicitada debe ser razonable en función de las circunstancias, como el importe de la renta, el perfil del inquilino o el estado del inmueble. Un aval de 6 meses es una cantidad significativamente alta, por lo que el inquilino tiene derecho a cuestionar su necesidad y a negociar una garantía menor o una alternativa.

Alternativas al Aval Bancario Tradicional

Ante la petición de una garantía tan cuantiosa, es importante saber que existen otras opciones. El mercado ha desarrollado instrumentos que ofrecen seguridad al propietario sin que el inquilino tenga que inmovilizar una gran cantidad de dinero.

• Seguro de impago de alquiler: Esta es una de las alternativas más populares. El inquilino (o a veces el propio casero) contrata una póliza con una aseguradora que cubre los posibles impagos. Suele ser más asequible que depositar seis meses de renta y ofrece una gran tranquilidad al arrendador.
• Garantía de compañías especializadas: Empresas como Housers o Rental Guarantees actúan como avalistas, previo estudio de la solvencia del inquilino, por una comisión.
• Fianza de varios meses: En lugar de un aval, se puede pactar el depósito de una fianza superior a la legal (por ejemplo, dos o tres meses). Aunque esto implica un desembolso inicial, el dinero será devuelto al finalizar el contrato si no hay daños.
• Aval de una tercera persona con bienes: Presentar a un familiar o amigo con suficientes ingresos o patrimonio que actúe como avalista personal.

Es fundamental que todas estas opciones se reflejen por escrito en el contrato de arrendamiento para evitar futuras disputas. La transparencia en la negociación es la mejor herramienta para ambas partes.

Consecuencias de no Aceptar el Aval Solicitado

Si un inquilino potencial se encuentra con la exigencia de un aval de 6 meses de alquiler y no está dispuesto o no puede proporcionarlo, la consecuencia inmediata es que el propietario puede negarse a formalizar el contrato. La selección del inquilino es una facultad del casero, y puede establecer los criterios de solvencia que considere oportunos, siempre dentro de los límites ya mencionados. No existe un derecho subjetivo del inquilino a que le sea alquilada una vivienda en concreto.

En este caso, lo más recomendable es intentar una negociación con el propietario. Exponer las alternativas disponibles, como un seguro de impago, puede hacer que el casero se sienta igualmente protegido y flexibilice sus condiciones. Si la petición es claramente abusiva y desproporcionada, y se tiene evidencia de ello, se podría acudir a una oficina de consumo o a un abogado para valorar si existe una práctica prohibida, aunque es un camino complejo.

La Perspectiva del Propietario: ¿Por qué se Piden estas Garantías?

Para entender la situación, es crucial ponerse en la piel del arrendador. Los procesos de desahucio por impago en España pueden ser lentos y costosos. Un aval bancario de 6 meses supone para el propietario una seguridad financiera muy sólida frente a un posible impago que se prolongue durante varios meses. En un contexto económico incierto, muchos caseros optan por maximizar las garantías para minimizar su riesgo. No es necesariamente una cuestión de desconfianza, sino de gestión prudente de su patrimonio.

No obstante, esta práctica puede tener un efecto contraproducente, ya que excluye del mercado de alquiler a personas o familias con ingresos regulares pero sin capacidad para aportar ahorros tan elevados. El equilibrio entre la protección del propietario y el acceso a la vivienda es uno de los grandes debates del sector.

Resumen y Conclusiones Finales

En resumen, la pregunta de si es legal que un casero pida un aval de 6 meses de alquiler tiene una respuesta matizada. No es ilegal, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite la libertad de pacto en materia de garantías adicionales a la fianza legal. Sin embargo, esta libertad no es absoluta y está sujeta a los principios de proporcionalidad y buena fe. Una garantía excesiva podría ser considerada abusiva por un juez.

Frente a esta petición, el inquilino tiene derecho a negociar y proponer alternativas al aval bancario, como un seguro de impago o una fianza ampliada. La comunicación abierta con el propietario es fundamental para llegar a un acuerdo satisfactorio para ambos. La figura del aval en el alquiler es una herramienta de seguridad, pero no debe convertirse en una barrera infranqueable para el acceso a una vivienda en alquiler. Conocer los derechos y las opciones disponibles es el primer paso para afrontar con éxito la búsqueda de un hogar.