¿Es legal que un casero te pida un aval de 60 meses de alquiler?

En el complejo mundo del arrendamiento de viviendas, los requisitos que los propietarios pueden solicitar a los potenciales inquilinos suelen generar dudas y controversias. Una de las peticiones más extraordinarias y que mayor desconcierto provoca es la exigencia de un aval bancario por una cantidad desproporcionada, como podría ser el equivalente a 60 meses de alquiler. Esta práctica, que a primera vista parece abusiva, nos lleva a plantearnos una cuestión fundamental: ¿es legal que un casero te pida un aval de 60 meses de alquiler? Analizaremos esta situación desde la perspectiva del Derecho civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para determinar los derechos del inquilino y los límites del propietario.

El contrato de arrendamiento es un acuerdo que se rige por el principio de autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1255 del Código Civil. Esto significa que, en teoría, las partes (arrendador y arrendatario) pueden pactar libremente las condiciones que consideren oportunas. Sin embargo, esta libertad no es absoluta. La LAU, en su artículo 5, estable una serie de normas imperativas que limitan lo que se puede pactar, siempre con el objetivo de proteger a la parte más débil de la relación, que tradicionalmente es el inquilino. Por ello, cualquier cláusula que se considere abusiva o que vulnere el principio de buena fe contractual podría ser anulada.

Centrándonos en la figura de la garantía del alquiler, la LAU es bastante clara. El artículo 36 de la LAU regula las garantías que el arrendador puede exigir para asegurar el pago de la renta y los demás conceptos inherentes al contrato. La ley establece que la fianza, que es la garantía más común, no puede superar la cantidad equivalente a dos meses de renta. No obstante, la norma permite la constitución de garantías adicionales distintas a la fianza, como un aval bancario o personal. El problema surge cuando la cuantía de esta garantía adicional es desmesurada, como en el caso de un aval por 60 meses, es decir, cinco años de alquiler.

Desde un punto de vista jurídico, la legalidad de solicitar un aval de 60 meses es, como mínimo, muy dudosa. Un requisito de esta naturaleza choca frontalmente con el principio de proporcionalidad. La función de una garantía es cubrir un posible impago, pero el riesgo del propietario se limita, como máximo, al periodo de desahucio por impago (que puede durar varios meses) y a los daños que pudieran causarse en la vivienda. Exigir una garantía que cubra un periodo de cinco años no guarda una relación proporcional con el riesgo real asumido por el arrendador. Por ello, un juez podría considerar esta condición como una cláusula abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido clara en reiteradas ocasiones al señalar que las condiciones de los contratos de adhesión, como suelen ser los de arrendamiento, deben ser equilibradas. Una cláusula que imponga una garantía desproporcionada podría ser tachada de abusiva porque crea un desequilibrio manifiesto entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor (el inquilino). Además, esta práctica podría ser considerada una práctica prohibida según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Es crucial entender que la protección del inquilino es un pilar fundamental de la LAU. La ley busca evitar que los propietarios impongan condiciones que, de facto, impidan el acceso a la vivienda o que resulten injustas. Pedir un aval bancario por 60 meses no solo es excesivo, sino que para la gran mayoría de las personas es simplemente inalcanzable. Muchas entidades financieras son reacias a conceder avales de tal cuantía para un alquiler, ya que el importe garantizado supera con creces el valor del contrato y el riesgo asociado. Esto convierte la exigencia en una barrera de entrada casi infranqueable.

Ante una petición de este calibre, el inquilino tiene varias opciones. La primera es, lógicamente, intentar negociar con el propietario una garantía más razonable, como la fianza legal de dos meses más un aval por uno o dos meses adicionales, o proponer el pago de una garantía adicional mediante un seguro de impago, que suele ser una alternativa más asequible y aceptada. Si la negociación fracasa y el inquilino necesita la vivienda, podría verse forzado a aceptar la condición bajo protesta. En ese caso, es fundamental dejar constancia de su disconformidad y acudir posteriormente a la vía judicial para impugnar la cláusula, solicitando su nulidad y la restitución de las cantidades entregadas en exceso.

El proceso para impugnar una cláusula abusiva en un contrato de alquiler se realizaría ante los Juzgados de Primera Instancia. Sería necesario demostrar que la garantía exigida es manifiestamente desproporcionada en relación con el riesgo cubierto y el valor del inmueble. Un perito económico podría avalar esta desproporción. De ganar el caso, el tribunal declararía nula la cláusula y obligaría al propietario a devolver el exceso de la garantía, además de condenarle probablemente en costas.

En resumen, mientras que la ley permite la existencia de garantías adicionales al margen de la fianza, estas deben ser siempre proporcionadas y razonables. La exigencia de un aval de 60 meses de alquiler carece, en la inmensa mayoría de los casos, de justificación alguna y se sitúa en un terreno pantanoso desde el punto de vista de la legalidad. Es una práctica que roza lo abusivo y que vulnera el espíritu protector de la normativa de arrendamientos. Como inquilino, es vital conocer tus derechos y no tener miedo a cuestionar y negociar condiciones que parezcan injustas o excesivas. La vía judicial existe como último recurso para defenderte contra este tipo de prácticas.

Para concluir, la respuesta a la pregunta inicial es que, muy probablemente, no es legal que un casero exija un aval de 60 meses de alquiler. Dicha exigencia carece de proporcionalidad y puede ser considerada una cláusula abusiva según la LAU y la legislación de consumo. El inquilino posee herramientas legales para defenderse, desde la negociación hasta la impugnación judicial. El equilibrio entre la legítima protección del propietario y los derechos del inquilino es la base de un mercado de alquiler justo y funcional.

Resumen

La exigencia por parte de un propietario de un aval bancario equivalente a 60 meses de alquiler es, con alta probabilidad, ilegal por considerarse una cláusula abusiva y desproporcionada. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) limita la fianza a dos meses, y aunque permite garantías adicionales, estas deben ser razonables y proporcionales al riesgo. Una garantía de tal magnitud no guarda relación con el posible impago y actúa como una barrera injusta. El inquilino puede negociar, impugnar la cláusula y, en última instancia, acudir a los tribunales para defender sus derechos y buscar la nulidad de dicha condición.