Agendar cita GRATIS por WhatsAppEn el complejo mundo del alquiler de viviendas en España, los futuros inquilinos se enfrentan a menudo a requisitos que pueden parecer excesivos o incluso abusivos. Una de las consultas más frecuentes que recibimos en nuestro despacho es sobre la legalidad de las garantías exigidas por los propietarios. En concreto, muchos nos preguntan: ¿es legal que un casero me pida un aval de 84 meses de alquiler? Esta cifra, equivalente a siete años, genera lógica preocupación. En este artículo, analizaremos en profundidad este tema desde una perspectiva jurídica, explorando la normativa aplicable, los límites legales y los derechos de los inquilinos.
El Marco Legal de las Garantías en el Contrato de Alquiler
Para entender si es legal un aval de 84 meses, primero debemos remitirnos a la legislación vigente. La norma principal que regula esta materia es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según su artículo 36, el arrendatario puede prestar garantías para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Sin embargo, la ley no establece un límite máximo temporal explícito para la duración de un aval. Lo que sí regula es la fianza de alquiler, que está limitada a un máximo de dos meses de renta para los contratos de vivienda habitual. Es crucial diferenciar entre la fianza, que es un depósito de dinero, y el aval, que es una garantía personal o bancaria que cubre posibles impagos.
La LAU busca un equilibrio entre proteger al propietario de los riesgos de impago y garantizar que el acceso a la vivienda no se vea injustamente obstaculizado. Un aval bancario de 84 meses supone una cobertura para un periodo de siete años, lo que supera con creces la duración media de muchos contratos. Esto plantea serias dudas sobre su proporcionalidad. Aunque la ley no prohíbe expresamente un aval de tal duración, un juez podría considerarlo abusivo si se demuestra que es desproporcionado en relación con el riesgo real asumido por el arrendador.
La Proporcionalidad de la Garantía: Clave para Determinar su Legalidad
El principio de proporcionalidad es fundamental en el derecho civil. Una cláusula que imponga una obligación desmedida al inquilino podría ser tachada de cláusula abusiva según la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente si el contrato de alquiler se considera una relación de consumo. Un aval de 84 meses para un contrato de, por ejemplo, un año, carece por completo de proporcionalidad. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reiterado que las condiciones generales de la contratación no deben crear un desequilibrio significativo en perjuicio del consumidor.
Imaginen la situación: un inquilino firma un contrato por 5 años, con una renta mensual de 800 euros. Un aval de 84 meses supondría una garantía para cubrir 67.200 euros. Esta cantidad es enormemente superior a la fianza legal de dos meses (1.600 euros). La desproporción es evidente. En este contexto, aunque no exista una prohibición numérica explícita, un tribunal bien podría anular esta exigencia por considerarla contraria a la buena fe y al equilibrio contractual.
El Aval Bancario vs. Otras Formas de Garantía
Es importante distinguir entre el aval bancario y otras garantías como los avalistas personales o los seguros de impago. Un aval bancario de 84 meses implica que una entidad financiera se obliga a pagar al arrendador en caso de impago del inquilino durante ese extenso periodo. Los bancos suelen cobrar comisiones elevadas por emitir estos avales, lo que supone un coste adicional y, a menudo, prohibitivo para el inquilino. Además, la entidad evaluará la solvencia del solicitante con extrema rigurosidad para un plazo tan largo.
Frente a esta opción, existen alternativas menos onerosas. El seguro de impago se está popularizando como una solución más ágil y, en muchos casos, más económica. Algunas comunidades autónomas, conscientes de las dificultades de acceso a la vivienda, han establecido fondos de aval públicos para ayudar a colectivos específicos. La exigencia de un aval de siete años podría estar ignorando deliberadamente estas alternativas más razonables, lo que reforzaría su posible carácter abusivo.
La Duración del Contrato y su Relación con el Aval
La legalidad de un aval de 84 meses también debe analizarse en relación con la duración pactada en el contrato de arrendamiento. Si el contrato es por un año, con prórrogas tácitas, un aval que cubra siete años resulta ilógico y excesivo. Incluso para contratos de larga duración, como los 5 o 7 años que a veces se pactan, un aval que se extienda más allá de la vigencia del contrato carece de sentido jurídico, ya las obligaciones principales terminan con el contrato (salvo las derivadas de daños o deudas pendientes).
La jurisprudencia ha ido perfilando los límites de lo admisible. Un aval debe ser una garantía realista para cubrir los riesgos previsibles. Exigir una cobertura para un periodo tan extenso como 84 meses podría interpretarse como una estrategia para disuadir a potenciales inquilinos o para imponer una condición tan gravosa que, en la práctica, equivalga a una denegación injusta del acceso a la vivienda.
Consejos Prácticos si te Enfrentas a esta Exigencia
Si un propietario o agencia inmobiliaria te exige un aval de 84 meses de alquiler, es fundamental que no aceptes sin más. En primer lugar, negocia. Propón alternativas como un aval por la duración del contrato, un seguro de impago, o ofrece aumentar ligeramente la fianza (siempre dentro del límite legal). Documenta toda la comunicación por escrito.
En segundo lugar, asesórate jurídicamente. Un abogado especializado en derecho inmobiliario podrá valorar si la cláusula es potencialmente nula. Recuerda que, según la LAU, las cláusulas abusivas son nulas de pleno derecho. Si decides firmar bajo presión, guarda todas las pruebas de la negociación, ya que podrían ser cruciales en un eventual juicio.
Finalmente, considera denunciar la práctica ante las asociaciones de consumidores o los organismos de defensa de la competencia. La exigencia sistemática de avales desproporcionados por parte de un mismo actor del mercado podría constituir una práctica comercial desleal.
Resumen y Conclusiones Finales
En resumen, la pregunta de si es legal un aval de 84 meses de alquiler no tiene una respuesta simple de «sí» o «no». Si bien la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece un límite temporal máximo explícito para los avales, el principio general de proporcionalidad y la prohibición de las cláusulas abusivas ofrecen un sólido marco legal para impugnar esta exigencia cuando resulta desmedida.
Un aval que cubra un periodo de siete años es, en la inmensa mayoría de los casos, desproporcionado y carente de justificación objetiva. Puede ser considerado nulo por un juez si se demuestra que genera un desequilibrio manifiesto en perjuicio del inquilino. Los tribunales cada vez son más sensibles a los abusos en el sector de la vivienda y protegen el derecho a una vivienda digna.
Como inquilino, conoces tus derechos. Negocia, busca alternativas y no dudes en recurrir al asesoramiento legal si te enfrentas a una condición tan gravosa como un <
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