Sí, es legal que el pago de la fianza del alquiler se haga en efectivo cuando el arrendador es un particular, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos no prohíbe esa forma de pago entre particulares. Ahora bien, la propia ley exige que esa garantía sea "fianza en metálico", una expresión jurídica que significa que debe tratarse de dinero y no de un bien en especie, y que no equivale a exigir billetes físicos. Si el casero actúa como empresario o profesional, existe además un límite legal a los pagos en efectivo que conviene conocer antes de entregar el dinero.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la fianza
El artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece que es obligatorio exigir y prestar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como un local de negocio. Esta fianza se entrega al formalizar el contrato y queda en poder del propietario como garantía frente a posibles impagos o daños en la vivienda.
El mismo artículo, en su apartado 5, permite pactar garantías adicionales, como un aval bancario o una fianza de un familiar, pero fija un límite: en los arrendamientos de vivienda de duración no superior a la mínima legal, la suma de todas las garantías adicionales a la fianza no puede superar el importe de dos mensualidades de renta. Si el contrato es de mayor duración, las partes tienen más margen para pactar garantías superiores.
Qué significa realmente "fianza en metálico"
Aquí suele producirse la confusión que genera dudas entre los inquilinos. La expresión "en metálico" que usa el artículo 36 LAU no se refiere al pago físico en billetes, sino al carácter dinerario de la garantía, en contraposición a otras fórmulas como prendas, bienes o avales. Es decir, la ley exige que la fianza legal sea una cantidad de dinero, pero no impone que ese dinero deba entregarse necesariamente en metálico físico frente a una transferencia bancaria, un ingreso en cuenta o un bizum.
Por tanto, el casero puede aceptar el pago por transferencia sin incumplir ninguna norma, y de hecho esta es la forma más recomendable porque deja constancia documental de la operación, algo que el efectivo no garantiza por sí mismo.
¿Existe un límite legal para pagar la fianza en efectivo?
La normativa de prevención del fraude fiscal sí limita los pagos en efectivo, pero únicamente cuando interviene un empresario o un profesional en la operación. El artículo 7 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria, en la redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, fija en 1.000 euros el importe máximo que puede pagarse en efectivo cuando una de las partes actúa como empresario o profesional.
Esto significa que:
- Si el casero es un particular que alquila su propia vivienda sin actuar como empresario, no existe ese límite legal, aunque es recomendable evitar grandes sumas en efectivo por motivos de seguridad y de prueba.
- Si el arrendador es una empresa, un profesional del sector inmobiliario o gestiona el alquiler a través de una inmobiliaria que interviene como parte, el pago en efectivo de la fianza y de cualquier otra cantidad no puede superar los 1.000 euros.
Dónde se deposita la fianza una vez pagada
Una vez que el inquilino entrega la fianza, no se queda definitivamente en el bolsillo del casero: la LAU remite a la normativa de cada comunidad autónoma para regular el depósito obligatorio de esa cantidad ante un organismo público. En Cataluña, el Decret 147/1997, de 10 de juny, regula el régimen de depósito de fianzas de los contratos de arrendamiento urbano, y obliga al arrendador a depositarla ante el Institut Català del Sòl, cuyas funciones en esta materia están actualmente integradas en la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Este depósito sirve precisamente para proteger al inquilino: si al finalizar el contrato existen discrepancias sobre la devolución, el organismo conserva constancia de la cantidad depositada originalmente, lo que facilita acreditar el importe exacto de la fianza entregada.
Qué hacer si el casero exige el pago en efectivo
Si el propietario insiste en cobrar la fianza en billetes, conviene tomar algunas precauciones básicas:
- Solicitar siempre un recibo firmado por el casero en el que conste la fecha, el importe exacto y el concepto del pago.
- Guardar una copia del contrato de arrendamiento donde se refleje el importe pactado como fianza.
- Si es posible, proponer el pago por transferencia bancaria o bizum, dejando así un rastro documental automático.
- Conservar el justificante durante toda la vigencia del contrato y, especialmente, hasta que se haya recuperado la fianza al finalizar el alquiler.
Qué pasa si no hay recibo ni constancia del pago
La falta de prueba documental es el principal riesgo del pago en efectivo. Si al terminar el contrato el casero niega haber recibido la fianza o discute la cantidad entregada, el inquilino que solo pagó en metálico sin recibo puede encontrarse en una posición más débil para reclamar su devolución. Por eso, aunque el pago en efectivo sea legal entre particulares, la recomendación práctica es siempre dejar constancia escrita.
Cómo recuperar la fianza al finalizar el alquiler
Al término del contrato, el casero debe devolver la fianza salvo que existan desperfectos imputables al inquilino o rentas pendientes de pago. Si el propietario se niega a devolverla sin justificación, el inquilino puede reclamar primero de forma extrajudicial, por ejemplo mediante un burofax, y si no hay respuesta, acudir a la vía judicial a través del procedimiento correspondiente ante los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial donde se encuentre la vivienda, que en el caso de Barcelona ciudad son los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona. También puede acudirse previamente a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) del ayuntamiento correspondiente para intentar una mediación.
Qué documentos conviene conservar
Resulta recomendable guardar el contrato de arrendamiento, los recibos o comprobantes de pago de la fianza y de las mensualidades de renta, y cualquier comunicación escrita con el casero sobre el estado de la vivienda, tanto al entrar como al salir, idealmente acompañada de fotografías con fecha.
Preguntas frecuentes
¿Puede el casero pedir más de una mensualidad como fianza?
La fianza legal obligatoria es de una mensualidad en vivienda, pero las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval, siempre dentro de los límites que marca el artículo 36 de la LAU según la duración del contrato.
¿Es obligatorio pagar la fianza en efectivo?
No, la ley no obliga a pagar en billetes físicos. El término "fianza en metálico" se refiere a que debe ser una cantidad de dinero, no a la forma concreta de entrega.
¿Qué pasa si el casero no deposita la fianza en el organismo público?
El incumplimiento de esta obligación autonómica puede dar lugar a responsabilidad administrativa para el arrendador, aunque no afecta a la validez del contrato de alquiler entre las partes.
¿Puedo negarme a pagar la fianza en efectivo?
Sí, el inquilino puede proponer otras formas de pago como la transferencia bancaria, que resultan más seguras para ambas partes al dejar constancia documental.
¿Qué hago si el casero no me devuelve la fianza al final del contrato?
Conviene reclamarla primero por escrito, de forma fehaciente, y si no hay respuesta valorar acudir a los servicios de consumo municipales o, en última instancia, a la vía judicial.