El plazo de devolución de la fianza del alquiler es una de las dudas más frecuentes al terminar un contrato de arrendamiento: el inquilino entrega las llaves, espera recuperar su dinero y, con demasiada frecuencia, pasan las semanas sin noticias del propietario. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil fijan reglas claras sobre cuándo debe restituirse ese importe, qué cantidades pueden descontarse y qué ocurre si el arrendador se retrasa. A continuación se explica, paso a paso, el régimen aplicable y las vías para reclamar cuando hay desacuerdo.
Qué es la fianza y en qué se diferencia de otras garantías
La fianza es una cantidad en metálico que el arrendatario entrega obligatoriamente al inicio del contrato como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. El artículo 36.1 de la LAU establece que será de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, temporada, etc.).
No debe confundirse con otras figuras habituales en la práctica:
- Garantías adicionales: aval bancario, depósito complementario o seguro de impago. El artículo 36.5 de la LAU permite pactarlas, pero en los contratos de vivienda con duración inicial de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) el valor de esa garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.
- Señal o reserva: cantidad entregada antes de firmar para bloquear la vivienda; no es fianza y su tratamiento depende de lo pactado.
- Últimas mensualidades: la fianza no es un anticipo de renta. Salvo acuerdo expreso, el inquilino no puede dejar de pagar el último mes alegando que ya tiene entregada la fianza.
Depósito de la fianza en el organismo autonómico
El artículo 36.2 de la LAU obliga a las partes a depositar la fianza en el organismo designado por cada comunidad autónoma. En la práctica, es el arrendador quien realiza el ingreso y, al finalizar el contrato, solicita su devolución. Los plazos y trámites administrativos varían según la comunidad, por lo que conviene consultar la normativa autonómica correspondiente.
Este depósito es una obligación del propietario frente a la Administración: su incumplimiento puede acarrear sanciones, pero no exime de devolver la fianza al inquilino ni retrasa legítimamente esa devolución. Es decir, el arrendador no puede escudarse en que la Administración aún no le ha reintegrado el importe.
Plazo legal para devolver la fianza del alquiler
Aquí está la clave que busca la mayoría de inquilinos. El artículo 36.4 de la LAU dispone que el saldo de la fianza que deba ser restituido al arrendatario al final del arrendamiento devengará el interés legal del dinero transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya hecho efectiva la restitución.
De esta redacción se extraen dos ideas prácticas:
- La ley concede al arrendador un margen de un mes desde la entrega de llaves para revisar el inmueble, comprobar suministros y liquidar posibles daños o deudas.
- A partir del día siguiente al cumplimiento de ese mes, la cantidad pendiente genera intereses a favor del inquilino, sin necesidad de pacto expreso.
Conviene precisar que ese plazo de un mes no autoriza a retener la fianza "por sistema": si no existen desperfectos ni deudas, la devolución debe producirse tan pronto se compruebe el estado de la vivienda. Y el momento que marca el inicio del cómputo es la entrega efectiva de las llaves, no la fecha teórica de fin de contrato, por lo que resulta esencial dejar constancia documental de ese acto.
¿Qué puede descontar legalmente el arrendador?
La fianza responde del incumplimiento de las obligaciones del inquilino. Por tanto, pueden descontarse, siempre acreditándolos:
- Rentas impagadas o cantidades asimiladas pactadas en contrato.
- Suministros pendientes (agua, luz, gas) devengados durante la vigencia del contrato.
- Desperfectos causados por el inquilino o por las personas que convivían con él. El artículo 1563 del Código Civil presume la responsabilidad del arrendatario por el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se produjo sin su culpa.
- Reparaciones derivadas de un uso indebido o de obras realizadas sin consentimiento.
No pueden descontarse el desgaste natural por el uso ordinario de la vivienda ni las reparaciones necesarias para mantener su habitabilidad, que corresponden al arrendador conforme al artículo 21 de la LAU. Pintar por el simple paso del tiempo, sustituir electrodomésticos amortizados o reparar averías por antigüedad de las instalaciones no son, con carácter general, conceptos imputables al inquilino.
Cómo prevenir disputas antes de entregar las llaves
La mayoría de conflictos se evitan con prueba. Recomendaciones prácticas:
- Inventario y reportaje fotográfico al inicio y al final del contrato, con fecha. El artículo 1562 del Código Civil recuerda que, a falta de descripción del estado inicial, se presume que el arrendatario recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario.
- Acta de entrega de llaves firmada por ambas partes, con fecha, lecturas de contadores y estado del inmueble.
- Justificantes de pago de rentas y suministros, y comunicación de las bajas o cambios de titularidad.
- Facilitar por escrito un número de cuenta para la transferencia y un domicilio o correo de contacto.
Pasos para reclamar la fianza si no la devuelven
1. Reclamación amistosa por escrito
Antes de escalar el conflicto, envía una comunicación clara indicando fecha de entrega de llaves, importe pendiente, cuenta bancaria y un plazo razonable para el abono. El correo electrónico sirve, pero el burofax con acuse de recibo y certificación de texto es la vía que mejor acredita el requerimiento y la fecha, algo relevante para el devengo de intereses.
2. Exigir la justificación de los descuentos
Si el arrendador retiene parte de la fianza, puede pedírsele el desglose y las facturas o presupuestos de las reparaciones. Una retención genérica y sin soporte documental es difícil de sostener si el asunto llega a juicio.
3. Medios adecuados de solución de controversias
Con la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, acudir a un medio adecuado de solución de controversias (negociación entre las partes con asistencia letrada, mediación, conciliación, oferta vinculante, entre otros) constituye, con carácter general, requisito de procedibilidad para interponer demanda en el ámbito civil. Conviene documentar el intento.
4. Vía judicial
Si no hay acuerdo, la reclamación de cantidad se tramita por el juicio verbal cuando la cuantía no supera los 6.000 euros, según la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. En reclamaciones de escasa cuantía la ley no exige abogado y procurador (por debajo del umbral fijado en los artículos 23 y 31 LEC), aunque la asistencia profesional suele ser aconsejable. También existe el procedimiento monitorio para deudas dinerarias documentadas. El plazo de prescripción de las acciones personales sin plazo especial es de cinco años conforme al artículo 1964.2 del Código Civil.
Situaciones especiales frecuentes
- Varios inquilinos en el contrato: salvo pacto distinto, la devolución suele hacerse conjuntamente; conviene acordar por escrito el reparto y la cuenta de destino.
- Cambio de propietario: quien subroga la posición de arrendador asume también la obligación de restituir la fianza al término del contrato.
- Actualización de la fianza: el artículo 36.2 de la LAU permite su actualización cuando el contrato se prorrogue más allá de los plazos iniciales legalmente previstos.
- Salida anticipada: el desistimiento antes de tiempo puede generar la indemnización pactada conforme al artículo 11 de la LAU, que podría compensarse con la fianza si así procede.
Las cuantías e intereses citados son orientativos y dependen del contrato concreto, de la normativa autonómica sobre depósito y de la prueba disponible. Ante una retención que consideres injustificada, actúa con documentación ordenada y por escrito desde el primer día.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La LAU no fija un plazo cerrado de devolución, pero su artículo 36.4 establece que, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin restitución, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero. En la práctica, ese mes se toma como referencia razonable para revisar el inmueble y liquidar.
¿Puedo usar la fianza para pagar el último mes de alquiler?
No, salvo que el arrendador lo acepte expresamente y por escrito. La fianza es una garantía, no un anticipo de renta; dejar de pagar la última mensualidad puede considerarse incumplimiento contractual.
¿Qué hago si el propietario descuenta reparaciones que no reconozco?
Solicita por escrito el desglose y las facturas. Compara con el inventario y las fotografías iniciales y finales. Si el descuento responde al desgaste normal por el uso, puedes discutirlo y, en su caso, reclamar la diferencia.
¿Sirve el burofax para reclamar la fianza?
Sí. No es obligatorio, pero acredita el contenido, el destinatario y la fecha del requerimiento, lo que refuerza la posición del inquilino tanto en una negociación como en un eventual procedimiento judicial.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar judicialmente la fianza?
Al tratarse de una acción personal sin plazo específico, rige el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964.2 del Código Civil, contado desde que la obligación de devolución resulta exigible. Aun así, es aconsejable reclamar cuanto antes, porque la prueba se deteriora con el tiempo.