Sí, un contrato de arrendamiento verbal es plenamente válido en España: el artículo 1278 del Código Civil establece que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, sin exigir forma escrita. El problema no es la validez, sino la prueba: si surge un conflicto, quien no tenga nada por escrito lo tendrá mucho más difícil para defender sus derechos.
Esto afecta tanto a propietarios como a inquilinos en Barcelona y en el resto de España, especialmente en alquileres de habitaciones, pisos compartidos o acuerdos entre conocidos donde se confía en la palabra dada. A continuación se explica qué dice la ley, qué elementos deben existir para que el contrato sea válido y qué hacer si no hay nada firmado.
¿Qué dice la ley sobre la forma del contrato de alquiler?
El Código Civil, en sus artículos 1278 y siguientes, consagra el principio de libertad de forma: el consentimiento de las partes basta para que el contrato exista y obligue a lo pactado. El artículo 1280 del Código Civil señala que determinados contratos, entre ellos los arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, deben constar en documento público, pero esta exigencia no afecta a la validez del contrato entre las partes, sino a su eficacia frente a terceros y a la posibilidad de inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) tampoco impone la forma escrita como requisito de validez. Su artículo 37 reconoce expresamente el derecho de cualquiera de las partes a exigir que el contrato se formalice por escrito, haciendo constar la identidad de arrendador y arrendatario, la identificación de la vivienda, la duración pactada, la renta y las demás condiciones acordadas. Es decir, la ley presupone que puede haber contratos verbales y da una herramienta para pasarlos a escrito cuando una de las partes lo pida.
Elementos que deben existir para que haya contrato, aunque sea verbal
Para que exista un arrendamiento válido, con independencia de su forma, deben darse estos elementos:
- Consentimiento de ambas partes sobre arrendar y ocupar la vivienda.
- Un objeto determinado: la vivienda o local concreto que se alquila.
- Un precio cierto, es decir, una renta pactada, aunque sea de palabra.
Si estos tres elementos concurren, el contrato existe y genera obligaciones para ambas partes, aunque no exista ni un papel ni una firma.
Los problemas prácticos de no tener nada por escrito
La carga de la prueba
El artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que corresponde a cada parte probar los hechos en los que basa sus pretensiones. Sin contrato escrito, quien reclama una renta impagada, una fianza no devuelta o el cumplimiento de una condición pactada tendrá que acreditarlo por otros medios: transferencias bancarias, recibos, mensajes de correo electrónico o WhatsApp, testigos o cualquier otro indicio que permita al juzgado reconstruir lo que realmente se acordó.
La fianza es obligatoria, se pacte o no
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigir y entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda, con independencia de que el contrato sea verbal o escrito. En Cataluña, además, esta fianza debe depositarse ante el organismo autonómico competente en materia de vivienda. El hecho de que el contrato no se haya formalizado por escrito no exime de esta obligación ni de sus consecuencias si no se cumple.
La duración mínima y la prórroga también se aplican
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción vigente tras el Real Decreto-ley 7/2019, fija una duración mínima obligatoria para el arrendatario de cinco años si el arrendador es persona física, o de siete años si es persona jurídica, salvo que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar. Estas reglas protegen al inquilino con independencia de que el contrato se haya pactado verbalmente, porque forman parte de la regulación imperativa de la LAU, no de lo que las partes hayan firmado o dejado de firmar.
¿Qué pasa si hay que acudir a un juicio de desahucio?
Cuando el arrendador necesita recuperar la vivienda por falta de pago o por otra causa, debe acreditar ante el juzgado que existe una relación arrendaticia y cuáles son sus términos. El procedimiento de desahucio se tramita conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil, normalmente a través del juicio verbal regulado en sus artículos 440 y siguientes. Sin contrato escrito, el arrendador tendrá que apoyarse en otras pruebas: ingresos periódicos en su cuenta con concepto de alquiler, correspondencia previa, el empadronamiento del inquilino en la vivienda o testigos que confirmen el acuerdo.
En Barcelona, estos procedimientos se presentan ante los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona, que son los competentes en materia de arrendamientos urbanos dentro del partido judicial. Cuanta menos prueba documental exista, más compleja y más larga puede resultar la acreditación de los hechos ante el juzgado.
Qué hacer si tu contrato de alquiler es verbal
Pasos recomendables
- Solicitar por escrito, mediante burofax o correo electrónico, que el contrato se formalice conforme al artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Conservar todos los justificantes de pago: transferencias bancarias con concepto claro, nunca pagos en efectivo sin recibo.
- Guardar la correspondencia previa a la firma o al acuerdo: correos, mensajes, anuncios del inmueble.
- Si hay testigos del acuerdo verbal, anotar sus datos de contacto por si fueran necesarios más adelante.
- Ante cualquier conflicto, valorar con un abogado qué medios de prueba son más sólidos antes de iniciar una reclamación o un desahucio.
Formalizar por escrito un contrato que ya está en marcha no perjudica a ninguna de las partes: simplemente documenta lo que ya se viene cumpliendo y evita discusiones futuras sobre la renta, la duración o las condiciones de uso de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer el contrato de alquiler por escrito?
No. El artículo 1278 del Código Civil permite que el contrato se perfeccione solo con el consentimiento de las partes, sin necesidad de forma escrita para que sea válido.
¿Puedo exigir que se ponga por escrito un alquiler que empezó verbalmente?
Sí. El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce a cualquiera de las partes el derecho a exigir la formalización por escrito del contrato en cualquier momento de la relación arrendaticia.
¿Cómo puedo demostrar que existe un contrato de alquiler verbal?
Mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho: transferencias bancarias con concepto de renta, recibos, correos electrónicos, mensajes, empadronamiento en la vivienda o declaración de testigos que confirmen el acuerdo.
¿Se aplica la fianza obligatoria y la duración mínima aunque el contrato sea verbal?
Sí. La fianza exigida por el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la duración mínima del artículo 9 de la misma ley son normas imperativas que se aplican con independencia de que el contrato conste o no por escrito.
¿Qué ocurre si el inquilino no paga y no hay contrato firmado?
El arrendador puede iniciar igualmente un procedimiento de desahucio por falta de pago, pero deberá acreditar ante el juzgado la existencia del arrendamiento y el impago mediante pruebas indirectas, lo que suele complicar y alargar el procedimiento frente a los casos con contrato escrito.